Paragraaf Grondbeleid

In lijn met de concept-woonvisie (augustus 2021) die in december naar de raad wordt gestuurd is de ambitie van de gemeente Houten onverminderd groot om in de periode 2018 - 2040 circa 4.800 woningen toe te voegen. De focus ligt hierbij op het toevoegen van woningen voor starters en stimuleren van doorstroming en faciliteren van bewonersinitiatieven.
De op te stellen (ruimtelijke) visie 'Samen Bouwen aan Houten 2040' moet hier richting aan geven. Voor deze visie wordt eerst een onderzoeksagenda opgesteld. Doel hiervan is om focus aan te brengen in de financiële en ruimtelijke strategie voor de verdere ontwikkeling van Houten. Gezien de kwalitatieve uitgangspunten en ambities op de verschillende thema’s zoals energie, klimaatadaptatie, circulair bouwen, groene ruimte, mobiliteit, biodiversiteit, maatschappelijke voorzieningen en ruimtelijke kwaliteit is er sprake van een optelsom van programmatische en ruimtelijke ambities.
Voor de korte termijn zoeken we naar locaties om aan de slag te kunnen gaan met de voorbereiding voor de bouw van ongeveer 500 woningen.

Deze ambities zijn noodzakelijk en vragen moed en een vasthoudende koers om dit ook te realiseren, maar gezien de geringe eigen grondposities van de gemeente, schuilen er ook risico’s in die in beeld moeten worden gebracht en moeten worden beheerst. Het gemeentelijk grondbeleid zal daarom in de komende periode anders moeten worden ingericht. We werken nu nog met een passief grondbeleid welke in het Vinex tijdperk is opgesteld. De opgaven die voor ons liggen zijn echter van een andere aard met meer binnenstedelijk bouwen, transformaties en mogelijke uitleglocaties. In de komende periode zal dan ook als onderdeel van de onderzoeksagenda gekeken worden naar aanpassingen in het bestaand grondbeleid (oa. kostenverhaal, raming en verhaal kosten bovenwijks, etc.), maar ook naar aanpassingen in de organisatie om adequaat sturing te geven aan de komende gebiedsontwikkelingen (met een eenduidige werkwijze om de ruimtelijke ambities te borgen en financieel in control te zijn en te blijven).
Doel is om op deze wijze in de komende tijd flexibel in te kunnen spelen bij de (her)ontwikkeling van nieuwe gebieden. Verschillende gebieden zullen om verschillende aanpak, strategie en grondbeleid vragen.

Naast bovengenoemde ontwikkelingen zullen wij het komend jaar gewoon doorgaan met het afronden van de laatste Vinex wijken en het verkopen van gronden op werkgebieden en voorzieningen-gebieden. Bestaande en nieuwe particuliere transformatieprojecten en een aantal particuliere initiatieven voor (kleinschalige) woningbouw worden verder begeleid. In het buitengebied blijft het aantal initiatieven onverminderd groot en zijn diverse plannen voor (kleinschalige) woningbouw in ontwikkeling. Deze initiatieven dragen inhoudelijk en/of financieel bij aan een robuuste ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk en het buitengebied Kromme Rijn.

Stand van zaken
In de paragraaf hieronder wordt ingegaan op de stand van de totale grondexploitatie. Daarna wordt specifiek ingegaan op het risicoprofiel van de grondexploitatie en de beschikbare risicobuffer. Hierbij wordt uitgegaan van de stand van maart 2021. Als vergelijk zijn deze cijfers afgezet tegen de situatie van het jaar daarvoor (2020).
Deze gegevens zijn met de raad gedeeld in diverse bijpraatavonden.

Grondexploitatie
De totale boekwaarde per maart 2021 is € - 22,8 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is de boekwaarde met € 0,4 mln. toegenomen. De totale investeringen inclusief kostenstijging en rente voor de resterende looptijd van de grondexploitatie bedragen € 37,8 miljoen.
De totale opbrengsten die in de periode nog moeten worden gegenereerd bedragen € 64,4 miljoen.
Op eindwaarde bedraagt het positieve resultaat € 3,8 miljoen Dit saldo fluctueert op basis van de herziening van de grondexploitatie.
In de tabel hieronder is het bovenstaande schematisch weergegeven.

Opbouw risicobuffer
De beschikbare weerstandscapaciteit om de risico’s in de grondexploitaties af te dekken (hierna: risicobuffer) bestaat uit de post weerstandsvermogen binnen de grondexploitatie, het volkshuisvestingsfonds, het voor de grondexploitatie geoormerkte deel van de beklemde algemene reserve (concern weerstandsvermogen grondexploitatie) en het saldo van de grondexploitatie.

De risico’s en de mutaties hierop zijn verwerkt in het risicoprofiel en vertrouwelijk toegelicht in de bijpraatavond van 16 februari 2021.

Ontwikkeling risicoprofiel
Het risicoprofiel is gedaald naar € 2,2 miljoen. Deze mutatie betreft voornamelijk afnemende risico’s in relatie tot de huidige verkopen en de voortgang van Vinex.

Ontwikkeling risicobuffer
Het positieve saldo van de grondexploitatie van € 0,1 miljoen van € 3,7 miljoen in maart 2020 naar € 3,8  miljoen in maart 2021 is aan de risicobuffer toegevoegd. De bestemmingsreserve (€ 1,55 miljoen) Ruimtelijke Koers is uit de risicobuffer gehaald en ondergebracht bij de reserves. De totale risicobuffer neemt door deze mutaties af met € 1,5 miljoen van € 11,9 miljoen naar € 10,4 miljoen.

Bij de jaarrekening 2020 heeft op basis van het besluit begroten en verantwoorden (BBV) een winstneming plaatsgevonden in de grondexploitatie niet Vinex (winstneming € 0,54 miljoen) en in de grondexploitatie Vinex (€ 2,59 miljoen). Deze winstneming van in totaal € 3,13 miljoen ten laste van het saldo GREX leidt tot een verschuiving binnen de risicobuffer naar het concern weerstandsvermogen GREX en heeft geen invloed op het totaal saldo.

In onderstaande tabellen wordt de stand weergegeven van de grondexploitatie, het risicoprofiel en de risicobuffer per maart 2021. Deze cijfers zijn afgezet tegen de situatie van 2020. De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is groot genoeg om de risico’s, op basis van de huidige inzichten, gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen.

De mutatie in de risicobuffer van € 11,9 miljoen naar € 10,4 miljoen leidt ertoe dat.de ratio op basis van de H’IFLO daalt van 2,0 naar 1,7  met de kwalificatie ‘ruim voldoende’.
De ratio op basis van de risico-inventarisatie stijgt van 2,6 naar 4,8 (kwalificatie ‘uitstekend’). Deze stijging wordt veroorzaakt door een inschatting van de verhoging van de kosten als gevolg van Covid-19, door het afnemende verkooprisico en het elimineren van de bestemmingsreserve ruimtelijke koers uit de risicobuffer. In de bijpraatavond is deze mutaties toegelicht.

Conform de nota ‘risicomanagement en weerstandsvermogen grondexploitaties’ wordt gestreefd naar een ratio weerstandsvermogen grondexploitatie van 1,0. Met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Op basis van deze herziening is, op grond van de H’IFLO-norm, de ratio 2,0 - ruim voldoende  en gerelateerd aan de risico-inventarisatie is de ratio 2,1 – uitstekend.